Atualmente, o agronegócio brasileiro opera em um nível de profissionalismo sem precedentes. A exploração da terra deixou de ser uma atividade baseada apenas na tradição familiar para se consolidar como uma operação econômica complexa que não admite mais amadores.
A gestão eficiente e a segurança jurídica são os pilares que sustentam o crescimento no campo. Nesse contexto, o contrato de parceria rural surge como um instrumento vital para viabilizar o acesso à terra e fomentar novos investimentos, mas sua elaboração exige um rigor técnico que proteja o patrimônio dos produtores. Basta assinar um “contratinho” para correr o risco de sentir o “peso da caneta” e suas consequências.
O uso desses “contratinhos” baratos e genéricos, muitas vezes copiados da internet, tornou-se comum. O risco aqui é desproporcional: esses instrumentos frágeis regerão, por anos a fio, parcerias rurais que frequentemente movimentam uma quantia significativa de dinheiro para as partes, permitindo o uso temporário de propriedades rurais que, por vezes, valem milhões de reais.
A economia na confecção do contrato significa colocar em risco um patrimônio imenso, ignorando que um contrato mal redigido pode gerar nulidades judiciais e impedir até mesmo a retomada da posse da terra. O que fica claro é que tanto o parceiro-outorgante quanto o parceiro-outorgado sujeitam-se a riscos inerentes a sua posição contratual.
A negligência na redação desses instrumentos costuma gerar cláusulas obscuras sobre o preço, o prazo de vencimento do contrato e a falta de previsão sobre benfeitorias. Sem um laudo de vistoria técnico detalhado no início e no fim do contrato, surgem brigas judiciais intermináveis e retenções maliciosas da posse. Além dos riscos ambientais e trabalhistas que não podem ser descartados.
Também deve-se lembrar do cumprimento dos limites legais de partilha na parceria rural, estabelecidos no Estatuto da Terra. Tais limites podem acarretar graves riscos jurídicos e financeiros para o parceiro-outorgante (proprietário). Os limites percentuais de partilha, que variam conforme a contribuição do proprietário em terra, benfeitorias, máquinas e insumos, são considerados normas de ordem pública. Disposições contratuais que excedam esses tetos são nulas. Daí, surge o risco do parceiro que trabalha a terra ajuizar uma Ação Revisional cumulada com Restituição de Valores. Por exemplo, caso o proprietário cobre uma porcentagem acima do limite legal (exige 30% ou 40%, quando a lei limita a 20% por fornecer apenas a terra nua), o parceiro-outorgado pode ajuizar uma ação revisional de contrato e também cobrar a restituição da diferença. O risco financeiro é alto, pois o proprietário pode ser condenado a restituir tudo o que foi pago a maior nos últimos 5 anos (prazo prescricional), com a devida atualização monetária.
Para evitar questionamentos futuros, o proprietário deve detalhar minuciosamente no contrato o porquê de estar utilizando determinado percentual (por exemplo, justificando um adicional de 10% pelo uso de um sistema de irrigação), sob pena de não conseguir sustentar a validade da cláusula em juízo. A inobservância dessas cotas-limite transforma uma economia aparente em um passivo judicial significativo, com o potencial de comprometer o lucro de várias safras anteriores.
Não menos importante é o dever de se especificar no contrato o momento e o modo da apuração de haveres (partilha). O processo inicia-se com a identificação do total colhido, do qual são deduzidas todas as despesas e custos de produção. O que sobra disso é o “monte partilhável”, sobre o qual incidirão as quotas percentuais de cada parceiro, sempre respeitando os limites máximos estabelecidos pelo Estatuto da Terra. Infelizmente, a partilha baseada no resultado bruto (divisão direta da colheita antes da dedução de custos) é corriqueira.
Essa forma errada de partilha gera uma remuneração isenta dos riscos reais da atividade para o proprietário, o que aproxima a relação de um arrendamento ou de uma exploração abusiva. A legislação e os tribunais entendem que a parceria visa a partilha de “frutos, produtos ou lucros”. O lucro só existe após a subtração das despesas do montante total produzido. Aqui, nasce mais um risco de processo de cobrança.
Outro grande perigo dos “contratinhos” reside na descaracterização da parceria para arrendamento rural. Ocorre quando o dono da terra recebe, na forma contratada, um valor fixo ou garantido independente dos resultados da safra. A essência da parceria é o compartilhamento dos riscos agrários, onde o proprietário e produtor compartilham as incertezas biológicas e de mercado, como variações de preço, resultado da safra, clima e pragas. Sem essa comunhão de riscos, o contrato é juridicamente visto como arrendamento. As consequências são severas na esfera tributária: enquanto o rendimento da parceria é tributado como atividade rural com alíquotas reduzidas, no arrendamento o imposto pode chegar a 27,5%, além de multas pesadas de até 150%, caso a Receita Federal identifique fraude fiscal.
As cláusulas referentes a retomada da propriedade e a renovação dos contratos de parceria rural devem ser bem escritas e cumpridas. O descumprimento dos procedimentos de notificação é uma das maiores causas de litígios, resultando frequentemente na renovação automática indesejada do contrato. A notificação prévia é essencial para impedir a renovação automática, ou seja, ela deve ocorrer com, no mínimo, 6 meses de antecedência do término do contrato. Se o prazo for perdido por apenas um dia, o contrato considera-se automaticamente renovado nas mesmas condições anteriores. Os “contratinhos” sequer mencionam esse prazo em suas cláusulas ou colocam prazos menores. Para ter validade jurídica, a notificação deve ser feita via Cartório de Títulos e Documentos (RTD). Notificações por e-mail, WhatsApp ou carta simples com AR são frequentemente declaradas nulas pelos tribunais por não observarem a forma prescrita em lei.
Ainda que não esteja escrito no contrato, o parceiro-outorgado possui direito de preferência para renovar o contrato em igualdade de condições com terceiros. Se o proprietário assinar com um terceiro sem notificar o parceiro atual, o contrato anterior renova-se automaticamente. Para o direito de retomada da terra ao término do contrato, desde que se pretenda explorá-la diretamente ou por intermédio de descendente, o prazo da notificação a ser observado é o mesmo, não pode ser menor, e a notificação também é extrajudicial via Cartório de Títulos e Documentos (RTD). Se o proprietário alegar uso próprio apenas para retirar o parceiro e, em seguida, não produzir ou arrendar a área para um terceiro, o judiciário pode declarar a nulidade da notificação e a consequente renovação do contrato.
Para evitar esses prejuízos e garantir a validade do negócio, o produtor deve adotar diligências indispensáveis, começando pela elaboração de um laudo de vistoria técnico realizado por engenheiro agrônomo e a verificação rigorosa do Cadastro Ambiental Rural (CAR) para evitar embargos. Uma estratégia moderna é a utilização do “fiscal do contrato”, um profissional de confiança que acompanha o planejamento agronômico e a colheita, garantindo que a partilha dos frutos seja justa e transparente.
Como falado, exemplos de erros graves são abundantes, como a previsão contratual de tempo de parceria por tempo menor do que o prazo mínimo legal (3, 5 ou 7 anos) a depender da atividade e as falsas parcerias usadas para mascarar relações de emprego. Diante dessa complexidade, o produtor deve visualizar o papel do advogado não como custo de emergência, mas como agente aliado a sua estratégia de gestão. É a presença do advogado que molda o contrato à realidade técnica de cada fazenda, protegendo a produção e a terra de passivos fiscais e judiciais que podem comprometer gerações. Já diz o ditado: “O barato sai caro!”
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